AGG für Vermieter: Was bei der Mieterauswahl erlaubt ist – und was nicht

Kaum ein Gesetz wird bei der Vermietung so häufig unterschätzt wie das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz. Viele Vermieter halten es für ein Arbeitsrechtsthema, viele Makler verlassen sich darauf, dass am Ende ohnehin der Eigentümer entscheidet. Beides ist ein Irrtum: Das AGG gilt auch im Mietrecht, es bindet auch den Makler, und Verstöße kosten Geld – nicht theoretisch, sondern in gerichtlich zugesprochenen Entschädigungen. Dieser Beitrag ordnet ein, wann das Gesetz greift, welche Merkmale es schützt, welche Ausnahmen bestehen und wie ein Auswahlverfahren aussieht, das Sie am Ende verteidigen können.

Welche Merkmale das AGG schützt – und welche nicht

Das AGG verbietet Benachteiligungen wegen bestimmter, abschließend aufgezählter Merkmale: der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters und der sexuellen Identität (§ 1 AGG; zivilrechtlicher Anwendungsbereich § 19 Abs. 1 AGG). Für die Wohnraumvermietung heißt das: Eine Absage, die an eines dieser Merkmale anknüpft, ist angreifbar – gleichgültig, ob sie offen ausgesprochen oder nur durch Indizien belegbar ist.

Ebenso wichtig ist, was nicht auf der Liste steht. Der Familienstand, die Zahl der Kinder, der Beruf, das Einkommen, Haustiere, Rauchen – all das sind keine geschützten Merkmale. Ein Vermieter, der sich wegen der Bonität für den einen und gegen den anderen Bewerber entscheidet, diskriminiert nicht im Sinne des AGG. Die Grenze verläuft dort, wo ein scheinbar neutrales Kriterium tatsächlich ein geschütztes Merkmal trifft: Wer „nur an Berufstätige mit perfektem Deutsch“ vermietet, benachteiligt mittelbar wegen der Herkunft, auch wenn das Wort Herkunft nie fällt (mittelbare Benachteiligung, § 3 Abs. 2 AGG).

Wann das AGG bei der Vermietung gilt: die 50-Wohnungen-Frage

Das zivilrechtliche Benachteiligungsverbot greift bei sogenannten Massengeschäften – Geschäften, die typischerweise ohne Ansehen der Person zustande kommen (§ 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG). Für die Wohnraumvermietung enthält das Gesetz eine eigene Klarstellung: Sie ist in der Regel erst dann ein Massengeschäft, wenn der Vermieter insgesamt mehr als 50 Wohnungen vermietet (§ 19 Abs. 5 S. 3 AGG).

Daraus wird in der Praxis oft der falsche Schluss gezogen, Kleinvermieter hätten mit dem AGG nichts zu tun. Das stimmt aus drei Gründen nicht. Erstens gilt das Verbot der Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft unabhängig von jeder Wohnungszahl – dazu gleich mehr. Zweitens ist die 50er-Grenze eine Regelvermutung, keine starre Freistellung: Wer sein Auswahlverfahren wie ein Massengeschäft organisiert, etwa über ein Portal mit standardisiertem Verfahren, kann auch darunter erfasst sein. Drittens bindet das AGG den gewerblichen Vermittler ohnehin: Der Makler, der für einen privaten Eigentümer diskriminierende Vorgaben umsetzt, handelt selbst angreifbar.

Die Sonderstellung der ethnischen Herkunft

Innerhalb des AGG hat ein Merkmal eine Sonderstellung: Benachteiligungen wegen der Rasse oder der ethnischen Herkunft sind im gesamten Zivilrechtsverkehr verboten – ohne Massengeschäfts-Schwelle, ohne 50-Wohnungen-Grenze (§ 19 Abs. 2 AGG). Für die Vermietung ist das der praktisch häufigste Anwendungsfall: Absagen an Bewerber mit ausländisch klingendem Namen bei gleichzeitiger Zusage an identisch aufgestellte Testbewerber sind der Klassiker der AGG-Rechtsprechung im Mietrecht, und solche Testing-Verfahren werden von Gerichten als Indiz anerkannt (Beweislastregel § 22 AGG; Testing-Rechtsprechung).

Die Ausnahmen: Bewohnerstruktur und Näheverhältnis

Das Gesetz kennt zwei vermietungsspezifische Ausnahmen, die beide enger sind, als ihr Ruf vermuten lässt. Die erste erlaubt eine unterschiedliche Behandlung, wenn sie der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen dient (§ 19 Abs. 3 AGG). Gedacht ist sie für die planvolle Belegungssteuerung größerer Bestände – nicht als Generalklausel, mit der sich jede Auswahlentscheidung nachträglich einkleiden lässt. Wer sich auf sie beruft, braucht ein nachvollziehbares, dokumentiertes Konzept; die pauschale Behauptung genügt nicht.

Die zweite Ausnahme betrifft das besondere Nähe- oder Vertrauensverhältnis: Wohnen Vermieter oder nahe Angehörige auf demselben Grundstück, etwa im Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung, findet das Benachteiligungsverbot keine Anwendung (§ 19 Abs. 5 AGG). Auch hier gilt die Rückausnahme: Das Verbot der Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft bleibt nach verbreiteter Auffassung auch in diesen Konstellationen zu beachten.

Was im Inserat steht, zählt schon

Das AGG-Risiko beginnt nicht erst bei der Absage, sondern bei der Anzeige. Formulierungen wie „nur an Deutsche“, „keine Ausländer“, „nur christliche Mieter“ oder „nur für junge Leute“ sind unmittelbare Benachteiligungen in Textform – und zugleich das perfekte Beweismittel gegen den Verfasser, denn das Inserat ist öffentlich dokumentiert. Auch vermeintlich harmlose Zusätze können mittelbar wirken: „Deutsch als Muttersprache erforderlich“ trifft die Herkunft, „ideal für Singles oder Paare“ kann je nach Kontext auf Familien zielen. Die Anzeige ist zugleich der einfachste Ort, das Risiko auf null zu senken: Beschreiben Sie die Wohnung, nicht den Wunschmieter.

Fragen im Auswahlverfahren: doppelt begrenzt

Im Auswahlverfahren begrenzen zwei Rechtsgebiete gleichzeitig, was gefragt werden darf. Das Datenschutzrecht verlangt, dass jede Frage für die Entscheidung erforderlich ist und zur jeweiligen Verfahrensphase passt. Das AGG verbietet zusätzlich Fragen, die an geschützte Merkmale anknüpfen: nach Religionszugehörigkeit, Herkunft, einer Behinderung oder der sexuellen Identität. Solche Fragen sind nicht nur unzulässig – sie sind vor allem gefährlich, weil sie im Streitfall als Indiz für eine spätere Benachteiligung dienen: Wer nach der Herkunft fragt und dann absagt, hat dem Bewerber die halbe Beweisführung abgenommen (§ 22 AGG).

Die Auswahlentscheidung: frei – aber begründbar

Innerhalb der AGG-Grenzen bleibt die Auswahl frei: Niemand ist verpflichtet, an den Bewerber mit dem höchsten Einkommen oder der längsten Wartezeit zu vermieten. Was das Gesetz verlangt, ist keine bestimmte Entscheidung, sondern eine Entscheidung, die sich nicht auf geschützte Merkmale stützt – und im Zweifel belegen lässt, worauf sie sich stattdessen stützte.

Daraus folgt die wichtigste organisatorische Regel der Mieterauswahl: Dokumentieren Sie Ihre Kriterien, bevor Sie auswählen, und halten Sie fest, warum die Wahl auf den Zuschlags-Kandidaten fiel. Einheitliche Kriterien, auf alle Bewerber gleich angewendet, sind die beste Verteidigung gegen jeden Diskriminierungsvorwurf – und zugleich schlicht gute Praxis. Softwaregestützte Verfahren wie Mikasi legen die Kriterien vorab fest und dokumentieren die Anwendung automatisch; dieselbe Wirkung erzielt ein konsequent geführter Auswahlvermerk.

Wenn es schiefgeht: Ansprüche, Beweislast, Fristen

Ein benachteiligter Bewerber kann Beseitigung und Unterlassung verlangen sowie Schadensersatz und eine Entschädigung in Geld (§ 21 Abs. 1 und 2 AGG). Einen Anspruch auf den Mietvertrag selbst gewährt das AGG nach herrschender Auffassung nicht; die Entschädigungen bewegen sich in der Rechtsprechung häufig im Bereich mehrerer Monatsmieten.

Zwei Verfahrensregeln machen das Risiko größer, als viele annehmen. Erstens die Beweislast: Der Bewerber muss die Benachteiligung nicht voll beweisen – Indizien genügen, dann muss der Vermieter darlegen, dass kein Verstoß vorlag (§ 22 AGG). Zweitens die Frist: Ansprüche müssen innerhalb von zwei Monaten geltend gemacht werden (§ 21 Abs. 5 AGG) – ein kurzes Fenster, das zugleich erklärt, warum Bewerberunterlagen nicht am Tag der Vergabe gelöscht werden sollten.

Checkliste: AGG-sichere Mieterauswahl

• Inserat beschreibt die Wohnung, nicht den Wunschmieter – keine Merkmals-Anspielungen
• Auswahlkriterien vor Sichtung der Bewerbungen festgelegt (z. B. Einkommensverhältnis, Vollständigkeit, Selbstauskunft)
• Keine Fragen nach Herkunft, Religion, Behinderung, sexueller Identität – in keiner Phase
• Gleiches Verfahren für alle Bewerber (gleiche Unterlagen, gleiche Fristen, gleiche Fragen)
• Auswahlentscheidung mit sachlichem Grund dokumentiert
• Absagen neutral formuliert – keine improvisierten Begründungen
• Unterlagen abgelehnter Bewerber für die Dauer der Zwei-Monats-Frist + Puffer aufbewahrt, danach gelöscht

Häufige Fragen

Ich vermiete nur eine Wohnung – gilt das AGG für mich überhaupt?

Teilweise. Unterhalb der 50-Wohnungen-Grenze greift das allgemeine Benachteiligungsverbot in der Regel nicht (§ 19 Abs. 5 S. 3 AGG); das Verbot der Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft gilt jedoch unabhängig davon (§ 19 Abs. 2 AGG). Und wer über einen Makler vermietet, holt sich dessen AGG-Bindung ins Verfahren.

Darf ich eine Absage begründen?

Sie müssen nicht – und sollten es nur, wenn die Begründung der dokumentierten Wahrheit entspricht. Eine gefällige, erfundene Begründung („die Wohnung ist schon weg“, obwohl weiter besichtigt wird) kann als Indiz gegen Sie verwendet werden.

Ein Bewerber wirft mir Diskriminierung vor – was jetzt?

Ruhe bewahren, nichts vorschnell zugestehen, Dokumentation sichern: Kriterien, Bewerberliste, Auswahlvermerk, Kommunikation. Prüfen Sie die Zwei-Monats-Frist (§ 21 Abs. 5 AGG) und ziehen Sie bei einer förmlichen Geltendmachung anwaltlichen Rat hinzu.

Ist eine Quote oder Bevorzugung bestimmter Gruppen erlaubt?

Positive Maßnahmen zum Ausgleich bestehender Nachteile sind unter engen Voraussetzungen zulässig (§ 5 AGG) – etwa barrierefreie Wohnungen bevorzugt an Menschen mit Behinderung. Sie brauchen einen legitimen Zweck und müssen verhältnismäßig sein.

Hinweis: Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: August 2026.